Δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τις βελτιώσεις κατοικίας από τους φόρους εισοδήματος αμέσως, εκτός από ορισμένες ειδικές περιπτώσεις. Ωστόσο, μπορεί να είναι δυνατό να λάβετε φορολογικό όφελος από τις βελτιώσεις του σπιτιού σας αργότερα - τη στιγμή που πουλάτε το σπίτι σας.
Τι είναι η βελτίωση του σπιτιού;
Για φορολογικούς σκοπούς, βελτίωση σπιτιού είναι οτιδήποτε αυξάνει την αξία του σπιτιού σας. Οι βασικές επισκευές, όπως η επιδιόρθωση μιας στέγης με διαρροή, δεν πληρούν τις προϋποθέσεις. Ωστόσο, εάν αντικαταστήσετε την υπάρχουσα στέγη σας με διαφορετικό και υψηλότερης ποιότητας τύπο στέγης, αυτό πιθανότατα θα αύξανε την αξία του σπιτιού σας και επομένως θα μετρούσε ως οικιακή βελτίωση.
Φορολογικά οφέλη από τις γενικές βελτιώσεις κατοικιών
Οι βελτιώσεις κατοικιών γενικής χρήσης δεν μπορούν να αφαιρεθούν από τη φορολογική σας δήλωση. Ωστόσο, επωφελείστε από τον τρόπο που αυτές οι οικιακές βελτιώσεις αυξάνουν την αξία του σπιτιού σας. Τυχόν βελτιώσεις στο σπίτι που κάνετε προστίθενται στη «φορολογική βάση» σας στο σπίτι.
Η Η φορολογική βάση αναφέρεται στο πόσα έχετε επενδύσει σε κάτι και χρησιμοποιείται για να υπολογίσετε το κέρδος σας αργότερα. Όταν πουλάτε το σπίτι σας, θα αφαιρέσετε τη φορολογική βάση σας στο σπίτι από την τιμή πώλησης για να υπολογίσετε το κέρδος σας.
Το κέρδος υπόκειται σε φόρο, επομένως αυξάνοντας τη φορολογική βάση σας μέσω βελτιώσεων κατοικίας μειώνετε το ποσό του φόρου που πληρώνετε τη στιγμή της πώλησης.
Βελτιώσεις ιατρικού σπιτιού
Αν ο σκοπός μιας οικιακής βελτίωσης είναι η παροχή ιατρικής περίθαλψης για εσάς, τον σύζυγό σας ή ένα ή περισσότερα από τα εξαρτώμενα μέλη σας, πληροί τις προϋποθέσεις ως ιατρική βελτίωση στο σπίτι. Οι ιατρικές βελτιώσεις στο σπίτι μπορούν να αφαιρεθούν τη στιγμή που γίνονται, αλλά μόνο στο βαθμό που δεν αυξάνουν την αξία του σπιτιού σας. Η IRS εξηγεί ότι θα λάβετε το φορολογικό όφελος από την αύξηση της αξίας όταν πουλάτε το σπίτι, επομένως δεν θέλουν να σας δώσουν αυτό που θα ισοδυναμούσε με διπλή έκπτωση.
Αν αντικαταστήσετε όλα τα πόμολα της πόρτας σας με χερούλια τύπου μοχλού, επειδή η αρθρίτιδα σας δυσκολεύει να διαχειριστείτε τα στρογγυλά πόμολα, πιθανότατα θα μπορούσατε να αφαιρέσετε ολόκληρο το κόστος, καθώς αυτό δεν θα επηρεάσει την αξία του σπιτιού σας. Ωστόσο, εάν εγκαταστήσετε έναν ανελκυστήρα προς όφελος του συζύγου σας που είναι καθηλωμένος σε αναπηρικό καροτσάκι, η αξία του σπιτιού σας θα αυξανόταν σημαντικά. Θα μπορούσατε μόνο να αφαιρέσετε τη διαφορά μεταξύ της αλλαγής στην αξία του σπιτιού σας και του συνολικού κόστους της βελτίωσης.
Το άλλο πρόβλημα με τις ιατρικές βελτιώσεις στο σπίτι είναι ότι, όπως όλες οι ιατρικές κρατήσεις, μπορείτε να τις πάρετε μόνο εάν επιλέξετε να προσδιορίσετε αναλυτικά τις κρατήσεις κατά την επιστροφή σας. Ακόμη χειρότερα, υπόκεινται σε προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημα 10% (κατώτατο όριο AGI). Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να αφαιρέσετε το 10% του προσαρμοσμένου ακαθάριστου εισοδήματός σας για το έτος από το άθροισμα των ιατρικών σας κρατήσεων και στη συνέχεια να διεκδικήσετε μόνο το υπόλοιπο ως έκπτωση στη φορολογική σας δήλωση.
Ενεργειακά αποδοτικές βελτιώσεις στο σπίτι
Δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τις οικιακές βελτιώσεις που αυξάνουν την ενεργειακή απόδοση του σπιτιού σας, αλλά μπορείτε να κάνετε κάτι ακόμα καλύτερο: να λάβετε πίστωση φόρου. Οι πιστώσεις αφαιρούνται από τη φορολογική σας υποχρέωση για το έτος, ενώ οι εκπτώσεις αφαιρούνται από το φορολογητέο εισόδημά σας για τον υπολογισμό της φορολογικής υποχρέωσης. Έτσι, οι πιστώσεις μπορούν να σας εξοικονομήσουν πολύ περισσότερα χρήματα από τους φόρους σας από τις εκπτώσεις.
Το Residential Energy Efficient Property Credit σάς επιτρέπει να διεκδικήσετε πίστωση φόρου 30% του κόστους ηλιακών θερμοσιφώνων, ηλιακού εξοπλισμού παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας και άλλου ειδικευμένου εξοπλισμού εναλλακτικής ενέργειας. Η πίστωση για εξοπλισμό ηλιακού τύπου έχει επεκταθεί τουλάχιστον έως το 2021. Δυστυχώς, οι άλλοι τύποι πιστώσεων φόρου ενέργειας έχουν πλέον λήξει.
Βελτιώσεις στο σπίτι
Εάν έχετε ένα γραφείο στο σπίτι που πληροί τις προϋποθέσεις για την έκπτωση του γραφείου στο σπίτι, μπορείτε να αφαιρέσετε το κόστος τυχόν βελτιώσεων που κάνετε στο γραφείο στο σπίτι ως επιχειρηματικό έξοδο. Οι βελτιώσεις σπιτιού που επηρεάζουν ολόκληρο το σπίτι σας μπορούν να αφαιρεθούν εν μέρει ως επιχειρηματικό έξοδο, με βάση το μέγεθος του γραφείου σας στο σπίτι. Για παράδειγμα:
- Αν χρησιμοποιείτε την εφεδρική κρεβατοκάμαρά σας αποκλειστικά ως γραφείο στο σπίτι και έχετε τοποθετήσει μια εξωτερική πόρτα ώστε οι πελάτες να μπορούν να μπουν κατευθείαν στο γραφείο σας, μπορείτε να αφαιρέσετε το 100% του κόστους της νέας πόρτας.
- Εάν έχετε αντικαταστήσει το laminate δάπεδό σας με δάπεδο από σκληρό ξύλο σε όλο το σπίτι και το γραφείο του σπιτιού σας καταλαμβάνει το 25% της συνολικής τετραγωνικής έκτασης του σπιτιού, μπορείτε να αφαιρέσετε το 25% του κόστους του νέου δαπέδου.
Έχετε υπόψη ότι ενδέχεται να μην μπορείτε να αφαιρέσετε το πλήρες κόστος ταυτόχρονα. Οι κεφαλαιακές βελτιώσεις, δηλαδή οι βελτιώσεις με παροχές που διαρκούν περισσότερο από ένα έτος, συνήθως αποσβένονται και η κράτηση κατανέμεται σε αρκετά χρόνια.
Τόκοι στεγαστικού δανείου
Εάν συνάψετε δάνειο για βελτίωση κατοικίας ή χρησιμοποιήσετε πιστωτικό όριο μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας (HELOC) για να πληρώσετε για βελτιώσεις κατοικίας, ο τόκος του δανείου ή του πιστωτικού ορίου εκπίπτει. Σημειώστε ότι τα χρήματα από το δάνειο ή το HELOC πρέπει να δαπανηθούν για βελτιώσεις κατοικιών και όχι μόνο για επισκευές κατοικιών προκειμένου να πληρούν τις προϋποθέσεις για την έκπτωση τόκων. Οι πόντοι και άλλες προμήθειες κλεισίματος του δανείου εκπίπτουν επίσης.
Διεκδίκηση κρατήσεων για τη βελτίωση του σπιτιού σας
Εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για μία από τις ειδικές περιστάσεις που αναφέρονται παραπάνω, θα πρέπει να διεκδικήσετε τις κρατήσεις σας στη φορολογική σας δήλωση. Οι βελτιώσεις ιατρικών σπιτιών αφαιρούνται ως αναλυτική δαπάνη, επομένως θα πρέπει να προσδιορίσετε αναλυτικά τις κρατήσεις αντί να διεκδικήσετε την τυπική έκπτωση για να επωφεληθείτε. Οι αναλυτικές κρατήσεις πηγαίνουν στο Πρόγραμμα Α του Εντύπου 1040. Η έκπτωση του γραφείου στο σπίτι, συμπεριλαμβανομένων τυχόν σχετικών βελτιώσεων στο σπίτι, πηγαίνει στο Έντυπο 8829. Όπως και οι βελτιώσεις ιατρικών σπιτιών, οι τόκοι για ένα δάνειο βελτίωσης κατοικίας ή HELOC είναι αναλυτική κράτηση, αλλά ευτυχώς αυτή η συγκεκριμένη έκπτωση δεν υπόκειται στον όροφο AGI.
